商业丨追赶者华发

中房报记者 李燕星丨北京报道

7月23日,珠海华发实业股份有限公司(华发股份,600325.SH)发布一份《2020 年第五次临时股东大会会议文件》,准备审议三份议案。

其中,一是《关于公司设立租赁住房资产支持专项计划暨关联交易的议案》,拟以华发股份目前租赁住房作为底层资产,进行总额不超过50亿元的融资;

二是《关于华发集团为供应链金融资产支持产品提供担保及公司向其提供反担保暨关联交易的议案》,拟以公司控股股东珠海华发集团有限公司(以下简称“华发集团”)作为发行主体,发行总规模不超200亿元的供应链ABS及供应链ABN,华发股份提供反担保;

三是《关于受托管理房地产项目暨关联交易的议案》,为避免同业竞争,华发集团下属子公司珠海华瓴建设工程有限公司、珠海十字门中央商务区建设控股有限公司拟分别通过单一来源采购形式,将珠海市工人文化宫及市方志馆项目 S1、S3、S5 区域及十字门控股名下 17 宗用地项目托管给华发股份。

以上3份议案涉及华发股份近年来颇受关注的三大动作:融资、担保和托管。

规模扩张叠加土储减少

融资方面,截至今年6月底华发股份借款余额1249亿元,较2019 年末借款余额1052亿元增加197亿元,占2019年末净资产432.95亿元比重为 45.54%。

今年以来,华发股份已经采取多种方式进行融资。2月10日上清所消息称其拟发行2020年度第一期中期票据,注册总额50亿元;2月19日,旗下子公司又向关联人申请保理融资不超过3亿元;2月24日再次表示公开发行2020年公司债券(第一期)不超过15.80亿元;3月26日又发行2020年度第一期超短期融资券10亿元;4月17日披露拟发行2020年度第二期中期票据,基础发行规模为5亿元,发行金额上限9.3亿元。

受规模加速扩张影响,华发股份比以往年份更需要钱。一方面,2019年全年在80多个项目中以实际投资400多亿元,但其中竣工项目数量不到四分之一,后续仍需大量投资;另一方面,华发股份去年就开始追赶千亿阵营。

华发股份2019年销售额922亿元,同比2018年增长58%,业绩翻一番的扩张速度在业内很快。尽管其2020年销售目标围未公开披露,不过其2020年上半年只完成440亿元的全口径销售额,不到千亿规模的一半。

离千亿梯队还有临门一脚,华发股份的土储面积却连年下降。其2017年总土地储备为877.11万平方米,为近三年来最高值,2018年降至750.04万平方米,2019年进一步降至697.48万平方米。

规模诉求与土储下降所带来的焦虑只能靠拿地缓解。2018年至今,华发股份拿地金额和面积逐年递增,2018年拿地金额160亿元,拿地面积236万平方米;2019年拿地金额增加至253亿元,拿地面积增加至400万平方米,其中,仅2019年11月和12月,华发股份便在华东区域斥资拿地达119亿元,逼近全年拿地金额的一半。

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