深圳拟对“钉子户”实施“个别征收” 城市更新

中房报记者 田傲云 北京报道

“我2010年买的商品房,2011年签了拆迁合同,想着3-5年新楼下来可以给小孩做婚房,没想到旧改意向书签了快9年了,一个砖块都没拆。”住在深圳龙岗区的罗路告诉中国房地产报记者,由于部分业主不签约,项目一度陷入僵局。

地方政府规章法律层级不够,个别物业权利人漫天要价、不签约导致城市更新项目推进滞缓,这是城市更新项目在推进过程中面临的最大问题,修改与探索势在必行。

7月20日,深圳市人大常委会官网发布了《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)公开征求意见的公告,将有望大幅度改善深圳城市更新项目停滞的情况。

其中,针对目前深圳存在“钉子户”难题,征求意见稿提出了“个别征收模式”,明确了当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的,市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收和补偿。

对于该项规定,当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的,市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的,可以向人民法院提起行政诉讼。

政府实施个别征收的,按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府实施个别征收取得的物业权利,在不低于原有搬迁补偿标准的基础上,由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。

此前,根据深圳市《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,零散旧住宅区,权利主体的城市更新意愿应当达到100%;小地块城市更新单元拆除,权利主体的城市更新意愿应当达到100%。这意味着,只有当签约面积和签约人数均达到100%的情况下,才能启动该城市更新项目。

实际上,早在2009年,深圳便出台了《深圳市城市更新办法》,在全国率先提出“城市更新”概念,第二年,深圳公布了首批城市更新单元计划,这些试点项目有很多80年代建成的住宅小区,部分建筑甚至已经被评为D级危楼。但直到现在,仍有很多项目还没有拆除重建。

“我们小区有1000多户,绝大多数人都同意重建,但总有极少数人为了私利拒绝签约,导致我们居无定所,很多上了年纪的业主甚至还没等到新房就去世了。”罗路表示,立项9年,项目的签约率始终在95%左右打转,一直未能拆除。

此次征求意见稿的出台,在业内看来,一旦条例通过,此前市面上签约率不低于95%的城市更新项目,前景将变得明朗起来。

对于已启动签约但尚未达到95%的项目,征求意见稿规定,对于合法旧住宅区城市更新项目,自市场主体选定之日起12个月内签订搬迁安置协议的专有部分占建筑物总面积未达95%时,该项目调出城市更新单元计划。

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